EL ACCESO A LA VIVIENDA ES Y SERÁ UNA CLAVE DEL BIENESTAR

A pesar de lo que nos quieren hacer creer, este gobierno tampoco ha sido capaz de enmendar los errores que se vienen cometiendo desde hace mucho tiempo en lo que respecta a la política de vivienda. Es más, creo que han logrado llevar a una buena parte de la población a una situación de graves dificultades en lo que a la posibilidad de acceso a la vivienda se refiere.

Esta situación afecta de forma muy especial a una juventud que encuentra serias dificultades para su emancipación y formación de un hogar. A este problema se unen unos salarios generalmente bajos y una temporalidad laboral elevada, produciendo un efecto demoledor.

Pero todo puede ser susceptible de empeorar, si nuestros gobernantes no se empeñan en hacer un esfuerzo de imaginación y empiezan a preparar las medidas que la robotización, la imparable marea de las nuevas tecnologías de la información y las comunicaciones (TIC) y la amenazante Inteligencia Artificial (IA) van a exigir.

Medidas que pronto serán imprescindibles para adaptar nuestra sociedad a ese escenario ya próximo, en el que seguramente habrá menos trabajo y éste será, en buena parte, muy técnico y especializado. Posiblemente una alta proporción de los puestos de trabajo serán ofertados en la modalidad de teletrabajo y con una elevada probabilidad serán compartidos.

 Probablemente los Estados, si su PIB se lo permite, tengan que recurrir a una “paga de universal” asignada a todo ciudadano mayor de una determinada edad por el mero hecho de serlo, para evitar males mayores . A cambio desaparecerán el ingreso mínimo vital, la prestación por desempleo o las ayudas a los diferentes tipos de familia, y por supuesto muchas de las subvenciones que hoy se reparten alegremente. Esas pagas no serán incompatibles con otras remuneraciones obtenidas a cambio de ejercer los trabajos que se oferten, realizados por los que puedan acceder a ellos y quieran desempeñarlos, por mera realización personal o para incrementar escaso nivel de vida que permita la paga universal.

En ese escenario el Estado, y me refiero a todas las administraciones, tendrá que dejar de ser un especulador más del suelo, abandonar la costumbre de promocionar viviendas de protección oficial que pasan, en muy corto espacio de tiempo, a engrosar el parque de viviendas sometidas a la malsana costumbre de la especulación y tendrá, sin duda, que incrementar la inversión en vivienda social, orientándola sobre todo a la vivienda en alquiler y a la rehabilitación de vivienda antigua o desocupada.

UNA VISTA ATRÁS

En los años 40, la situación económica de España y la escasez de materiales impidió proporcionar el número suficiente de viviendas para atender a las necesidades de entonces. Pero, a pesar de todo, se inició lenta y sacrificadamente el camino para intentarlo. Entre 1955 y 1976 parece que se alcanzó la cifra aproximada de 5.100.000 viviendas construidas con algún tipo de ayuda estatal.

En casi todos los planes de vivienda que se llevaron a cabo en esos años, el número de viviendas asequibles seguían sin ser suficientes para cubrir las necesidades de las capas sociales más débiles económicamente. Además, la mayoría de los planes de vivienda de entonces adolecieron de falta de apoyo decidido al arrendamiento y a la rehabilitación. Incluso se puede criticar que algunos de aquellos planes favorecieron a veces la construcción de viviendas en zonas turísticas que poco tenían que ver con una necesidad social.

A pesar de todo, hay que reconocer, aún a costa de llevarle la contraria a los Talibanes de la Ley de Memoria Democrática, que teniendo en cuenta la coyuntura económica, sobre todo la soportada hasta los años 60, el Estado se involucró bastante en intentar paliar las dificultades de los españoles para acceder a una vivienda digna. A los actuales dirigentes políticos podríamos decirles aquello de: “no digo que me lo mejores, sólo iguálamelo”.

Pero los problemas de la política de vivienda no se acabaron en 1976. Muchos errores siguieron cometiéndose posteriormente, de tal manera que la política de vivienda parecía no tener como finalidad conseguir dar un techo a todos los españoles. Por el contrario, visto con cierta perspectiva, más bien parecería que la vivienda fuera una herramienta para intentar solucionar problemas estructurales de otro cariz, como eran el desempleo o la dinamización de ciertas industrias, cuando no llenar las arcas de algunas administraciones, o de los administradores.

 España, como otros países mediterráneos, “disfruta” de un Estado del Bienestar rudimentario, de escasa intervención del Estado, familialista, en el que, además, la hermana pobre ha sido la política de vivienda. Y la hermana rica fue y es la especulación, de tal manera que en 2004: “el valor medio de una vivienda, medido en rentas familiares medias anuales, era en la UE 15 de 3,50, mientras en España era de 7,00”[1]. Los españoles, en el año 2007, debíamos dedicar íntegros 7 años de renta media familiar a pagar una vivienda normalita.

[1] https://v-valoraciones.es/wp-content/uploads/2023/02/UVE-enero-2023-Rentas-por-hogar-y-precios-de-vivienda-V-sin-graficos-V2-1.pdf

LA VIVIENDA COMO INVERSIÓN. ESPECULACIÓN

El encarecimiento de la vivienda ha sido prácticamente constante a pesar de que, durante muchos años, se produjo un exceso de oferta pero como se compraba todo los precios no se moderaban, más bien al contrario. En el año 2001 existían casi 30.000.000 de viviendas, para una población de casi 41.000.000, pero de ellas el 68% aproximadamente eran viviendas principales o habituales, un 16% eran secundarias (sobre todo las zonas de turísticas de costa) y había casi un 15 % de viviendas vacías^[1]. En 2004 la construcción de viviendas alcanzaba la cifra de 18,1 viviendas por cada 1.000 habitantes, un indicador que en la UE se situaba en 5,7 viviendas^[2]. Esa situación era, sin lugar a duda, muestra del exceso de construcción llevado a cabo en años del primer boom inmobiliario (1986-1990), coincidente con la mal llamada reconversión industrial, la puntilla a una estructura productiva no muy equilibrada. El segundo boom que comenzó en el año 1996 y continuó hasta la crisis del 2008, al mismo tiempo se producía el fenómeno de la “hiper urbanización”, poniendo a disposición de las constructoras suelo urbanizado en operaciones de expansión desmedida. Pero el precio repercutible del suelo dependía del fin que se le fuera a dar, es decir del precio esperado de la futura construcción y aquello se convirtió en un provechoso “agosto” para muchas Administraciones Públicas poseedoras de terrenos, que ayudaron a que se produjera el fenómeno, socialmente peligroso, de considerar la vivienda como una inversión.

Un piso dejó de ser un hogar, para pasar a ser una inversión. La primera causa de ese cambio fue que el negocio inmobiliario fue un “lavadero” de dinero. La segunda razón fue que tras los inversores acudieron las familias, atraídas por el señuelo de la alta rentabilidad de las compras inmobiliarias, que efectivamente doblaron precios cada pocos años. Y la tercera causa fue la bajada de los tipos de interés hipotecarios, bajada que condujo a los hogares a cifras de endeudamiento insólitas. De esta manera se llegó a un crecimiento de la deuda escalofriante y al maldito rescate bancario.

La crisis del 2008 produjo un parón general en la construcción y fuertes restricciones a la concesión de créditos. Y, ¡oh casualidad!, las rentas de las viviendas en alquiler empezaron a incrementarse de forma casi especulativa. Con posterioridad a la crisis del 2008 se han promulgado diversos planes de vivienda por parte del Estado, unos con medidas más acertadas que otros,  pero todos con dotaciones presupuestarias muy bajas.

[1] Fernando Gaja i Díaz, “Políticas de Vivienda, Suelo y Urbanismo en la España del siglo XX” (Presentado en el Seminario Hábitat y Suelo , Bogotá, 18 y 19 de abril de 2005). http://personales.upv.es/fgaja/publicaciones/andes.pdf. Pag 25

[2] Fernando Gaja i Díaz, “Políticas de Vivienda, Suelo y Urbanismo en la España del siglo XX” (Presentado en el Seminario Hábitat y Suelo , Bogotá, 18 y 19 de abril de 2005).http://personales.upv.es/fgaja/publicaciones/andes.pdf. Pag 24

PERSISTENCIA EN EL ERROR: CONTUMACIA

En los últimos años, debido a la inestabilidad política que se vivió en el año 2017, el Plan de Vivienda del 2013-2016 fue prorrogado hasta el 2018, año en que se publicó el Plan Estatal de Vivienda para el 2018-2021, también dotado de muy escasos recursos. En estas circunstancias es difícil conseguir modificar la tendencia y acercarnos a una política de vivienda mínimamente parecida a la que están llevando a cabo con mayor acierto muchos de los países de europeos.

Según un estudio presentado a finales de junio de 2021 en Club Immobiliari Esade por profesor Josep Oliver, catedrático emérito de la Universidad Autónoma de Barcelona, sobre el mercado del alquiler en Europa, España tiene el parque de viviendas sociales en alquiler más reducido de todos los países europeos de la ­OCDE, apenas 290.000 inmuebles, el 1,1% de todas las viviendas del país. También indica que, por ejemplo, en Holanda las viviendas sociales suponen el 38% de las viviendas de alquiler, en el Reino Unido el 17,4%, o en Francia el 14, muy por encima de lo que sucede en nuestro pais. Estos datos reflejan la contumacia de nuestros gobernantes con este tema, por mucho que en periodo preelectoral se esfuercen en hacernos creer que han tomado nota y, después de cinco años mirando para otro lado, saquen a colación miles de viviendas que ni se las ve ni se las espera.

En el citado informe el profesor Oliver indica que España es de los países que dedican menos presupuesto a ayudas a la vivienda. Aquí las subvenciones al alquiler solo suponen el 3,5% de los ingresos de las familias más pobres, frente al 56% en Francia, el 31% en el Reino Unido o el 28% en Alemania.

El resultado es que España está actualmente entre los países de la OCDE en los que el 20% de familias más pobres (con ingresos de menos de 1.200 euros mensuales) destinan un alto porcentaje de su renta a pagar un alquiler social: el 39,6%. Situación que llega a ser vergonzosa cuando hablamos del alquiler en el mercado libre, que puede estar próximo al entorno del75 %.

¿CÓMO SOLUCIONAR EL PROBLEMA?

Según los datos consultados en la Oficina Europea de Estadística (EUROSTAT)^[1], en España, a pesar de que la propiedad de la vivienda, con o sin hipoteca, seguía siendo la opción mayoritaria, ya en el año 2016 se notaba una tendencia al alza de la modalidad de acceso a la vivienda en alquiler. Según el INE, los hogares en alquiler alcanzaban, en junio del año 2021, el 15,9% del total de hogares, cuando en el año 2005 este dato era de solo el 13%. El problema, como ya he mencionado anteriormente, es que el alquiler medio supone una parte muy importante del salario medio y eso frena mucho sobre todo a la juventud.

Cabe discutir si es buena o mala la intervención del Estado en un mercado como el de la vivienda. En mi opinión las intervenciones del Estado no han dado, por regla general, muy buenos resultados, pero es evidente que los mercados en general, y especialmente el de la vivienda, tienen periodos de fallo o de anomalías, como la especulación, que afectan de forma trágica a la gente que no cuenta con los recursos necesarios para poder acceder a una vivienda digna, sea en régimen de propiedad o en la modalidad de alquiler.

Esa intervención podría darse de varias maneras, una de ellas se podría basar en crear un servicio público de vivienda, que asegure la posibilidad de que los hogares con rentas bajas puedan acceder al mercado de la vivienda, sea en alquiler o en propiedad. Ello supone evidentemente una inversión importante a largo plazo, para crear un parque de viviendas sociales. Pero esta inversión no debe hacerse, como siempre hasta ahora, construyendo más. En la situación actual es preferible actuar sobre las viviendas existentes en la actualidad, aplicando la rehabilitación y renovación de viviendas y edificios y, llegado el caso, mediante la adquisición de viviendas vacías.

Pero si la situación económica no es la idónea, o los políticos en el poder no quieren renunciar a seguir subvencionando a organizaciones corrompidas y asignando fondos públicos a administraciones absolutamente prescindibles, hay otras posibles soluciones como son las elegidas, por ejemplo, en Portugal o Francia. En el primer país se ha optado por deducir un 100% en el IRPF a los propietarios de viviendas que bajen los alquileres más de un 15 %. En el caso de Francia, se concede una deducción fiscal de entre el 2 y el 4 % a aquellos propietarios que inviertan hasta 400.000, según las zonas del territorio nacional, en viviendas para alquiler social durante un periodo de entre 5 y 15 años. Hay otras formas de abordar el problema, pero lo esencial es que hay que tener voluntad para resolverlo y además hacerlo en favor de los españoles que lo sufren, no como casi siempre en favor del especulador, sea grande o pequeño.  

Sea cual sea la política que se decida, no se debe olvidar que, en todo caso, esas actuaciones deben ser adecuadas a las necesidades de las nuevas modalidades de hogares, más reducidos y envejecidos. Y, sobre todo, realizando el mayor esfuerzo en la vivienda social de alquiler, aportando suelo de las administraciones y promoviendo la constitución de promotoras sociales públicas o no, pero sin ánimo de lucro.

De una u otra forma, una política de vivienda socialmente eficaz significa un esfuerzo económico estatal, de entre el 1% y el 1,5% del PIB, como en la mayoría de los países europeos que tienen la solución a este problema mejor encarrilada. Según la gráfica siguiente la inversión del Estado en vivienda en el año 2015 supuso poco más del 0,2 %, en el año 2021 bajo al 01 %, no parece que estemos en el buen camino, a pesar de lo que nos quiera vender don Pedro y sus mariachis.

[1] “Estadísticas sobre vivienda,  Asequibilidad de la vivienda” (Documento de EUROSTAT, mayo de 2018) https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php?title=Housing_statistics/es#Asequibilidad_de_la_vivienda

En el año 2022 las estadísticas poblacionales preveían algo más de 5.000.000 ciudadanos de edades comprendidas entre los 20 y los 30 años. Este es el segmento de la población con mayores dificultade para el acceso a la vivienda, además de ser el sector de población más afectado por la situación actual del mercado de trabajo. Como consecuencia, su emancipación y la posible formación de un hogar se retrasa, o sencillamente no llega nunca. Las repercusiones que todo ello supone para la demografía y el futuro de nuestra sociedad justifican sobradamente la intervención del Estado, cuando menos, en el mercado del alquiler de viviendas, pero ésta intromisión debe ser inteligente y evitar tomar medidas probadamente negativas, como poner topes a los alquileres.

Para acabar, tengo que recordar que, para bien o para mal desde el punto de vista de la igualdad entre los españoles, la competencia exclusiva en materia de política de vivienda corresponde a las Comunidades Autónomas. Sin embargo, ello no significa que el Estado no deba hacer valer sus atribuciones de planificación y coordinación, llegando a convenios de colaboración con las CCAA, mediante el aporte de recursos proporcionales a las diferentes necesidades. Paralelamente, también debería coordinar medidas para lograr una eficiente planificación urbanística, evitando la especulación con el suelo, controlando la oferta de éste y dirigiendo las actuaciones a la consecución de unas poblaciones más humanizadas, más sostenibles, energéticamente más eficientes y atendiendo a la imperiosa necesidad de revivir a la España vaciada.

Feliz domingo desde Alarilla, un bonito pueblo de Guadalajara.