En esa situación de crisis el Ministerio de la Vivienda estableció el nuevo Plan de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, que se aprobó por el RD 2066/2008. Pero la situación era evidentemente negativa. La actividad de la construcción se congeló, dejando en el paro a casi 1.500.000 trabajadores. Valga como termómetro de la situación que se vivió en el periodo 2009-2012 el que solamente se iniciaran 175.338 viviendas protegidas, y que en el año 2012 solo se llegaron a iniciar el 22 % de las iniciadas en el año 2009. Pero peor suerte corrió la construcción de vivienda libre, que en este periodo se construyó el 11 % de los que se construyó en el periodo 2005-2008.

El agravamiento de la crisis, con una deuda y déficit elevados, aconsejaron restricciones de gasto público que afectaron a este plan, de forma que, en 2010, mediante el RD 1713, se tomaron medidas de recorte de ayudas que, en algunos casos, llegaron a la supresión total.

Las actuaciones protegibles del plan eran:

• Promoción de Viviendas Protegidas para el alquiler.
• Promoción de alojamientos para colectivos especialmente vulnerables.
• Promoción de alojamientos para otros colectivos específicos.
• Cofinanciación de vivienda repromoción pública para el alquiler.
• Promoción de vivienda protegida para la venta.
• Ayudas a inquilinos.
• Adquisición de nuevas viviendas protegidas y viviendas usadas.
• Rehabilitación integral de centros históricos, centros urbanos, barrios degradados y municipios rurales.
• Áreas de Renovación Urbana.
• Programa de ayudas para la erradicación del chabolismo.
• Plan RENOVE a la rehabilitación de viviendas.
• Plan RENOVE a la rehabilitación de edificios.
• Plan RENOVE a la eficiencia energética en la promoción de viviendas.
• Adquisición y urbanización de suelo para viviendas protegidas.

Cada actuación contaba con unas medidas específicas, muchas de ellas bastante acertadas, que no voy a tratar ahora por no alargar demasiado el artículo. Pero, en resumidas cuentas, dentro de los planes de vivienda del Estado de las Autonomías, este plan fue el que menos éxito tuvo. Sólo se financiaron el 61,5 % de los objetivos propuestos inicialmente. La construcción de viviendas protegidas destinadas a la venta sólo llegó al 39 % de lo planificado y de las destinadas al arrendamiento el cumplimiento alcanzó el 47,5 %. En cuanto al Programa de Adquisición de vivienda usada, el cumplimiento de objetivos se quedó en un escaso 54 %. En cuanto a las actuaciones de rehabilitación el grado de cumplimiento fue algo mejor, llegando a casi el 69 %. El resultado del programa de suelo también fue bajo, ya que escasamente se financiaron el 51 % de los objetivos fijados inicialmente. Sin embargo, las ayudas a inquilinos lograron un buen resultado, llegándose a conceder 73.650, lo que supuso un 131,5 % de cumplimiento del plan.

El año 2013 constituye un punto de inflexión en la política de vivienda, pero no se les ocurrió decir que era la primera ley de vivienda de la historia. Tras cinco años de crisis, con una tasa de paro altísima, una actividad construcción muy baja y 700.000 viviendas sin vender, se apuesta por el cambio de modelo de suelo urbano, por el alquiler y la rehabilitación. El gobierno de turno apostaba por una reforma estructural de esa política, para lo que estableció Pan 2013-2016, denominado Plan Integral de Vivienda y Suelo y fue aprobado el 5 de abril de 2013.

Desde el primer Plan de Vivienda, del año 1956, es la primera vez que se rompía con la tradición de ayudas públicas a las viviendas de nueva construcción y al fomento del acceso a la vivienda en propiedad. Por el contrario, el RD 233/2013 fomentaba el alquiler la rehabilitación de viviendas y la regeneración y renovación urbanas.

Sus principales objetivos serían:

• “adaptar el sistema de ayudas a las necesidades sociales actuales”.

• “contribuir a la reactivación del sector inmobiliario a través del fomento del alquiler y el apoyo a la rehabilitación de edificios y a la regeneración urbana”.

Las actuaciones protegibles del plan eran:

• Programa de subsidiación de préstamos convenidos.
• Programa de ayuda al alquiler de vivienda. Pensado para facilitar el alquiler de vivienda a los sectores de la sociedad más necesitados, con ingresos inferiores a 3 veces el IPREM[1] (22.365 €). El alquiler debía ser inferior a 600 €, siendo la ayuda el 40 % de la renta, con el límite máximo de 2400 € por vivienda y el plazo de la ayuda era de 12 meses prorrogable hasta el final del Plan. Las ayudas eran moduladas según el tamaño de las unidades familiares y los ingresos.
• Programa de fomento del parque público de vivienda de alquiler. Cuyo objetivo era crear un parque público de vivienda de alquiler durante 50 años, sobre suelo o edificios de titularidad pública.
• Programa de fomento de la rehabilitación edificatoria.
• Programa de fomento de la regeneración y renovación urbanas.
• Programa para el fomento de ciudades sostenibles y competitivas. Para la financiación de ejecución de proyectos y obras regeneración y/o renovación urbana de especial trascendencia (mejora de barrios, centros y cascos históricos, sustitución de infraviviendas, eco-barrios y zonas turísticas).

Se movilizaron unos recursos totales de 3.795 millones de €, entre la aportación del Ministerio de Fomento (la mayor), la de las CCAA y la inversión privada. En los convenios con las CCAA no se firmaron objetivos en actuaciones, sino sólo cantidades económicas. Esos recursos permitirían 200.000 ayudas al alquiler, la rehabilitación o renovación de 50.000 viviendas y el mantenimiento de 230.000 ayudas de subsidiación.

El apoyo decidido al alquiler de vivienda era muy necesario. El alquiler en la España de entonces contaba con un parque de viviendas del 17 % del total, cuando en Europa se rondaba casi el 35%. El mercado del alquiler en nuestro país ha estado siempre afectado por una legislación intervencionista por parte del Estado. El freno del mercado de alquiler ha sido achacado a una legislación que protegía los intereses del inquilino, mediante la congelación de rentas y la prórroga forzosa de los contratos. Esta situación comenzó en 1920 con el Decreto Bugallal y continuó posteriormente con la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1946, las reformas de dicha Ley de los años 1964 y 1994, y las modificaciones de los años 1998, 1999, 2000, 2009 y 2010, excepción hecha del breve paréntesis del famoso Decreto Boyer de 1985.

En 2013, el gobierno, mediante la nueva Ley 4/2013, pretendió dinamizar el mercado da alquiler y ofrecer garantías tanto a arrendadores como a arrendatarios, ofreciendo también protección al propietario en caso de impago de las rentas. Esta ley ha tenido sus detractores y partidarios, pero el hecho es que dinamizó el mercado del alquiler, aunque las rentas fueron elevándose, sobre todo en las grandes capitales.

En cuanto a la rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, hay que mencionar el incontrovertible hecho de que se produjo un conflicto, que continúa en parte, entre la producción “de nueva ciudad” y las ayudas públicas para fomentar el acceso a la vivienda en propiedad, por una parte, y las actuaciones que favorecen el mantenimiento, y la rehabilitación de los tejidos urbanos ya existentes, así como el mercado de vivienda en alquiler por otra.

En ese conflicto la política de vivienda en España siempre ha estado del lado de la primera parte. Como consecuencia de ello en la actualidad nos encontramos con un parque 5 millones de viviendas que se construyeron sin las normativas adecuadas desde el punto de vista de la eficiencia energética y muchas con más de 50 años y sin haber sido sometidas a la más mínima rehabilitación. Supongo que muchas de esas viviendas estarán incluidas en los 3,4 millones de viviendas vacías, que según el último dato del INE al respecto, he podido encontrar y que data de 2011 .

Para corregir ese desequilibrio se promulgó la Ley 8/2013 ofrecía, por primera vez, un marco normativo que facilitaba la actuación, en la ciudad existente, técnica y económicamente. La Ley permitía a los ayuntamientos diseñar y autorizar actuaciones sobre barrios ya consolidados que eran capaces de generar sus propios recursos, algo esencial para asumir los costes de cualquier renovación, regeneración o rehabilitación urbanas.

Se trataba de lograr la regeneración integral de las ciudades, con una regulación básica que pudieran asegurar en toda España un desarrollo sostenible, competitivo y eficiente del medio urbano. Por ello se apostó por las actuaciones que, desde el urbanismo, conducen a la rehabilitación de los edificios y a la regeneración y renovación de los tejidos urbanos existentes.

[1] IPREM: Índice Público de Renta de Efectos Múltiples

En la última legislatura de Rajoy se pone en marcha el Plan Estatal de Vivienda 2018- 2021, que evidentemente se quedó en cojo en sus primeros pasos. Este plan incluía ayudas a la compra de vivienda para jóvenes menores de 35 años de hasta 10.800 €, con el límite del 20% del precio de adquisición. Además pretendía favorecer la revitalización de poblaciones de menos de 5.000 habitantes. Los siguientes requisitos para acceder a las ayudas eran los siguientes:

• Que la unidad de convivencia tenga ingresos inferiores entre 3 y 5 veces el IPREM (actualizado de 2017= 22.558,77 euros)según una graduación que dependerá de los miembros de la unidad de convivencia o discapacidades. 
• Constituir residencia habitual y permanente durante mínimo 5 años.
• No ser propietario o usufructuario de una vivienda en España.
• Adquirir una vivienda con un valor de compraventa de 100.000 € o inferior.
• La vivienda adquirida tendrá que estar situada en un municipio de 5.000 habitantes o inferior.

Para las ayudas al alquiler, que podían alcanzar hasta el 50% de la renta mensual, por un plazo máximo de 3 años, se deberían cumplir los siguientes requisitos:

• Que la unidad de convivencia tenga ingresos inferiores entre 3 y 5 veces el IPREM, según una graduación que dependerá de los miembros de la unidad de convivencia o discapacidades.
• Que el importe del alquiler sea igual o inferior a 600 €/mensuales (o hasta 900€ en casos justificados).
• Que sea la residencia habitual y permanente durante el periodo de ayuda.

Este plan también contemplaba ayudas a familias en situación de desahucio. La ayuda, graduada, según los ingresos familiares, podrá llegar hasta los 400 €/mensuales. Igualmente incluía medidas para el fomento de un parque de viviendas, nuevas o procedentes de rehabilitación, para el alquiler durante un plazo mínimo de 25 años (supone entre 31.550 y 36.750 € por vivienda). Así mismo se establecían incentivos para fomentar la construcción o rehabilitación de viviendas, disponiendo de instalaciones y servicios comunes adaptados, para el alquiler por un mínimo de 40 años, con la finalidad de ayudar a personas mayores de 65 o con discapacidad, con ingresos inferiores a 5 veces el IPREM, que no dispusieran de vivienda en propiedad y con un patrimonio inferior a 200.000 €.

Prestaba también atención a las obras para la mejora de la eficiencia energética y la sostenibilidad en viviendas unifamiliares y en edificios de residencia colectiva. El límite de la ayuda era 12.000 € y en el caso de discapacitados puede llegar a 24.000, pudiendo incrementarse un 25 % para menores de 35 años en municipios de menos de 5.000 habitantes.

El Plan atendía también a los aspectos de la conservación, la mejora de la seguridad y de la accesibilidad en viviendas; así como a regeneración y renovación urbana y rural, mediante ayudas a las obras de rehabilitación, de urbanización de espacios públicos y de construcción de viviendas en sustitución de las previamente demolidas.

Como puede observarse este Plan pretendía huir del expansionismo urbanístico, prestando más atención al alquiler social, a la rehabilitación y renovación. En definitiva, buscaba una mayor integración arquitectónica y social, aprovechando las dotaciones existentes.

Como puede verse en la tabla adjunta, las cantidades dedicadas a vivienda en los Presupuestos Generales del Estado se han incrementado desde 2021. No sé si en la proporción en que ha crecido la presión fiscal, pero es un dato que hay que tener en cuenta. Además, desde ese mismo año las aportaciones del Mecanismo de Recuperación y Resiliencia (MRR) de la UE han podido dar un tirón importante a la deficitaria inversión en vivienda, sobre todo en vivienda social, pero de ese dinero europeo poco sabemos, me parece que ni siquiera la comisión del Parlamento Europeo logró saber demasiado sobre cómo se están aplicando esos fondos.

Inversión en vivienda en los PGE desde 2017

Pero de lo acontecido con la vivienda en los varios, incluso diría yo que excesivos y abultados gobiernos de Pedro Sanchez, trataré la semana que viene. No es cuestión de cansar al personal.

No obstante, digan lo que digan los datos, puedo adelantar que el resultado objetivo no será bueno, más bien será bastante malo. Porque lo cierto es que el alquiler sigue siendo una asignatura pendiente, sobre todo para las rentas más bajas y para los jóvenes que pretenden emanciparse, si aún les quedan arrestos para intentarlo. Y aquellos que piensan, aunque sea por un momento, emplear lo dedicado al alquiler en la adquisición de una vivienda se les hiela la sonrisa en cuanto abren cualquier portal inmobiliario.

Arrastramos muchos años con un alto déficit de inversión en políticas de vivienda, en comparación con los países de la UE, con un alto nivel de paro, sobre todo juvenil y sin, ni siquiera, intentar cambiar nuestra estructura económica y productiva, para salir de la excesiva dependencia exterior a la que nos condenó aquella maldita reconversión (desmantelado) industrial.

Y vosotros, los que presumís de la primera ley de vivienda de la historia, no hacéis más que vender humo. Sacasteis el Plan Estatal para el Acceso a la Vivienda 2022-2025, el Bono de Alquiler Joven, pero salvo escasas excepciones, todo siguió igual. Antes intentasteis otras medidas que, o fueron rechazadas por vuestros hoy socios de gobierno, o no sirvieron para nada. Ahora fardáis de una Ley de Vivienda, que ni es la primera de la historia, ni de la democracia, ni llegará a nada porque os queda poco en este circo.

En definitiva, todo sigue igual. Lo malo es que no hay manera de que os deis cuenta de que lo que hace falta es inversión pública en vivienda, sobre todo de alquiler. Porque intervenir el mercado fijando por ley rentas máximas nunca ha dado buenos resultados. el mercado es muy tozudo, sobre todo cuando más del 95 % de poseedores de viviendas de susceptibles de alquilar son gentes de clase media que han invertido sus ahorros en vivienda. Pero entrar en el mercado como un actor más, incrementando el parque disponible de vivienda social si puede facilitar la vida a mucha gente y, de paso, producir una bajada generalizada de los precios de la oferta.