LOS COMIENZOS DEL EJEMPLO DE VIENA

Hace más de 100 el entonces partido socialdemócrata austriaco logró construir una cantidad muy apreciable de viviendas sociales, para atender a las necesidades de la población que acudió a aquella ciudad que, después de la I GM, se convirtió en la capital de Austria. A esos años, entre 1919 y 1934, se les conoce allí como la época de la Viena Roja, en la que el urbanismo de la ciudad cambió, en general para bien, con la idea de evitar los guetos o segregaciones sociales, además de lograr una ciudad más habitable, cómoda y agradable para sus habitantes.

Con esa finalidad, en aquellos momentos, se recurrió a la regulación del alquiler, llevando a cabo un control de las rentas. Como consecuencia de ello, el precio del suelo cayó y el ayuntamiento pudo adquirir terrenos a precios muy bajos. Paralelamente se introdujeron impuestos a artículos y actividades consideradas de lujo. Así se logró construir unas veinticinco mil viviendas pública que constituyeron lo que luego llegó a ser el milagro vienes de la vivienda pública.

LA HISTORIA CONTINUÓ

Aunque es muy difícil concretar el tanto por ciento de vivienda social en Viena, los investigadores más críticos sobre el tema calculan que actualmente ronda el 45%, incluyendo las viviendas de propiedad municipal y las que han construido diversas asociaciones de “vivienda de beneficio limitado”. El ayuntamiento vienés llegó a convertirse, a lo largo de los años, en el mayor propietario de viviendas de Europa, llegando a proporcionar vivienda pública al 60% del más de millón ochocientos mil habitantes de Viena, con 220.000 propiedades del sector público, además de unas 185.000 pertenecientes a las asociaciones de vivienda de beneficio limitado y las construidas con subvenciones del ayuntamiento.

Por otra parte, se reguló de tal manera el parque inmobiliario privado que incluso la mayoría de las viviendas privadas de alquiler eran ciertamente asequibles para el salario mediano de Austria. Como muestra, valga decir que una vivienda privada de 60 metros cuadrados en Viena estaba entre los 600 y 700 euros, cuando en Madrid, Barcelona, una vivienda de similar podía llegar a costar los 1.000 euros o más y no digamos en París, Londres, Bruselas, o Berlín y muchas otras.

Así, a lo largo de los años, Austria se convirtió en el segundo país con el porcentaje mayor de vivienda pública (24%), por detrás de Holanda con el 30% y a una gran distancia de nuestra querida y mal tratada España en la que solo hemos llegado a tener un 2,5%.

Como ya he apuntado más arriba, Viena puede presumir de haber evitado los guetos, al orientar la vivienda pública a la clase media, no solo a la clase baja, permitiendo incrementar el nivel adquisitivo de los hogares, cuestión que, evidentemente, ha revertido en la economía local. Para reforzar la idea de soslayar la segregación social, las urbanizaciones se fueron distribuyendo por toda la ciudad, con todo tipo de servicios, y fueron habitadas por todo tipo de ciudadanos, independientemente de los ingresos, lo que reforzaba los lazos de comunidad.

LAS CLAVES DEL ÉXITO

Ante todo, la clave principal ha sido la construcción de vivienda pública exclusivamente para el alquiler, hecho que ha resultado trascendental para regular los precios del mercado del alquiler en el sector privado. Por otro lado, los requisitos para poder acceder a una vivienda pública no son demasiado exigentes, solo es preciso tener 17 años o más, estar empadronado en Viena y no superar los 43.000 euros netos anuales, lo que supone sueldos de más de 3000 euros/mes, dando acceso, de esa manera, a la clase media y evitando la segregación y los guetos. De hecho ese límite en el nivel de ingresos asegura la posibilidad de acceder a vivienda pública al 80% de los hogares. Además, el Ayuntamiento de Viena regula el alquiler para que no suponga más de un 30% de los ingresos del solicitante. Una cuestión clave es la duración de los contratos de alquiler: en la vivienda pública los contratos son indefinidos y se pueden transferir a los hijos.

La propiedad del suelo es una cuestión primordial en todo este tema. Es esencial para lograr poner freno a la especulación. Al final, el que controla la ciudad es quien posee el suelo, un recurso limitado clave, y el Ayuntamiento de Viena se puso a ello hace mucho tiempo.

Otra clave es evitar los subsidios individuales para el alquiler a precio de mercado porque, al final, solo supone que el Estado, o el Ayuntamiento correspondiente, paga parte de la renta y los propietarios se pueden ver animados a la subida. Las subvenciones realmente útiles son las dirigidos a las asociaciones de lucro limitado o a promotores que a cambio proporcionen un porcentaje de vivienda asequible de alquiler.

Entre otras, una consecuencia, quizás la más importante, de la aplicación de estas reglas es que la vivienda pública nunca pasará al mercado privado, no entrará jamás en la rueda de la especulación. Quizás por ello nuestra querida Comisión Europea atacó la política de vivienda vienesa, porque el carácter indefinido de los contratos, aun cuando subieran los ingresos del inquilino, además de su transmisión a los familiares “distorsionaba la competencia y perjudicaba al sector privado.

NO TODO EL MONTE ES ORÉGANO

Sin embargo, el prolongado periodo de bajos tipos de interés de que se disfrutó hasta hace pocos años, animó la especulación en el mercado de la vivienda, produciendo la elevación de los costes del suelo, los materiales y el mantenimiento, provocando serios problemas para poder seguir apostando por la construcción y el mantenimiento de vivienda social. Como consecuencia, según algunos investigadores especializados en las políticas de vivienda de Viena, la promoción de vivienda social ha descendido hasta el 20 % de la nuevas promociones, cuando hace pocas décadas ese porcentaje era del 80 %.

El año más bajo en cuanto a promoción pública fue 2004 pero, pocos años después, en 2015, el Ayuntamiento de Viena, quizás por electoralismo, quiso volver a impulsar la vivienda pública, iniciando un programa para la construcción de 4.000 nuevas que trascurrió con bastante lentitud. En paralelo, poco después, el Ayuntamiento estableció la norma de que toda construcción nueva de más de 5.000 m² debería contar con un mínimo de dos tercios de viviendas subsidiadas cuyo alquiler no debería exceder los cinco euros por metro cuadrado, un evidente intento de recurar la iniciativa del sector público de la vivienda.

Tampoco se han mantenido los límites a las rentas y la duración de los alquileres. En 1994 se llevó a cabo una gran reforma de la Ley de Arrendamientos, que es una ley federal y afecta a la ciudad de Viena. Con esta reforma creció mucho el número de contratos temporales en el sector privado. Sólo los edificios construidos antes de 1950 quedaron excluidos de la temporalidad de los alquileres, Ahora, dos tercios de los nuevos contratos del sector privado son temporales. Con el tiempo el porcentaje de edificios con alquiler desregulado aumenta y desciende el de los edificios regulados. La posibilidad de los alquileres temporales ha traído como consecuencia la del incremento de las rentas del sector privado de la vivienda, precisamente cuando la promoción de vivienda pública ha descendido.

En cuanto a la accesibilidad a la vivienda pública, existen evidentes síntomas de un deterioro. El hecho de que los contratos sean indefinidos y, además, se puedan dejar a los hijos, condiciona la entrada de nuevos inquilinos. Este es un aspecto que, unido al descenso de construcción pública, produce problemas en la accesibilidad actualmente.

EN ESPAÑA NUESTROS POLÍTICOS NO HAN ACERTADO

Como ya he dicho en otros artículos, en España nuestros dirigentes apostaron por la vivienda en propiedad. Incluso la vivienda pública se orientó en ese sentido. Se ha estado propiciando que gran parte de la vivienda pública, sobre todo las denominadas VPO, se pudiera vender como vivienda libre al cabo de unos pocos años, con lo que se impulsó la especulación generalizada. Al mismo tiempo los Ayuntamientos han procedido de manera poco ética especulando también con el terreno, procediendo a recalificaciones incalificables, provocando la elevación del precio de la vivienda y olvidado su deber de procurar una vivienda digna a sus ciudadanos.

En adición, la crisis bancaria condujo a la restricción de concesión de hipotecas, cuestión que, unida a la precariedad de los salarios y al incremento del paro ha dejado a muchos españoles fuera de la posibilidad de contar con una vivienda digna y a los jóvenes con la de emanciparse e iniciar su propia vida.

Nuestros políticos han errado de manera clamorosa en este aspecto y no parece que tengan ninguna intención de rectificar. Las leyes de vivienda de las que tanto presumen algunos no han solucionado casi nada, ni lo van a arreglar. Solo hay un camino, el de construir vivienda pública para el alquiler, mantenerla fuera del mercado de vivienda libre para siempre y controlar el precio del alquiler de la vivienda pública en un máximo del 30 % de los ingresos del inquilino. Ellos deberían de saberlo y puede que lo sepan, pero no se deciden a liberar los recursos suficientes para dedicar una inversión en vivienda que ronde el 2 % del PIB durante, al menos, los próximos 10 años. No saben como acabar con tanta subvención inútil e ineficiente a tanto perroflauta indocumentado y reconducir ese dinero a lo que realmente necesitan a los españoles. Lo malo es que todo seguirá igual si no los sacamos del error, como sea.