Casi se me pasa. Este domingo he estado muy ocupado. pero ahí va, aunque sea con un poco de retraso.
Una de las variables que más afectan a las posibilidades de los jóvenes para emprender una vida fuera de casa de los padres es la desproporcionada carestía de la vivienda, sobre todo respecto de los cortos salarios, tan habituales en los primeros años de su vida laboral. Como consecuencia, este problema afecta muy negativamente a la tasa de natalidad en nuestra nación, además de constituir un gran obstáculo para que buena parte de nuestros mayores puedan afrontar con dignidad los últimos años de su vida.
Una de las variables que más afectan a las posibilidades de los jóvenes para emprender una vida fuera de casa de los padres es la desproporcionada carestía de la vivienda, sobre todo respecto de los cortos salarios, tan habituales en los primeros años de su vida laboral. Como consecuencia, este problema afecta muy negativamente a la tasa de natalidad en nuestra nación, además de constituir un gran obstáculo para que buena parte de nuestros mayores puedan afrontar con dignidad los últimos años de su vida.
Hace pocos días saltó la noticia de que en 2019 la natalidad en España había descendido al mismo nivel que tenía en 1941. Entonces la postguerra no ofrecía evidentemente las mejores condiciones para la formación de parejas, ni para tener hijos. El hambre, la escasez de vivienda, el racionamiento y demás penalidades lo ponían muy difícil. Pues bien, a la vuelta de los años, después de largos periodos de desarrollo, de crisis cíclicas y de la consolidación de un sistema democrático, “social” y de derecho, hemos logrado llegar a la misma tasa de natalidad que entonces. Y entre las causas, ya mencionadas en otros artículos anteriores, una de las principales es el problema de la vivienda, que en España no ha llegado a resolverse adecuadamente. Es un hecho que el mercado de la vivienda, sobre todo últimamente, ha tenido un comportamiento excesivamente especulativo y que la escasa y, a menudo equivocada, intervención de las administraciones no ha dado resultados positivos. De todo ello trato más extensamente en el libro “Vacío demográfico. ¿No saben? O ¿No quieren?”, así que ahora me ceñiré a dar mi opinión sobre el estado de la cuestión y las posibilidades de solución.
Cabe discutir si es buena o mala la intervención del Estado en un mercado como el de la vivienda. En mi opinión las intervenciones del Estado no han dado, por regla general, muy buenos resultados, pero es evidente que los mercados en general, y especialmente el de la vivienda, tienen periodos de fallo o de anomalías que afectan de forma trágica a la gente que no cuenta con los recursos necesarios para poder acceder a una vivienda digna, sea en régimen de propiedad o sea en la modalidad de alquiler.
El artículo 47 de nuestra Constitución dice:
“Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicospromoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación”.
Para cumplir ese mandato es evidente que el Estado tiene que intervenir cuando el mercado es completamente especulativo. Esa intervención podría darse de varias maneras, pero al final creo que todas van a conducir a la necesidad de crear un servicio público de vivienda, que asegure la posibilidad de que los hogares con rentas bajas puedan acceder al mercado de la vivienda, sea en alquiler o en propiedad. Ello supone evidentemente una inversión importante a largo plazo, para crear un parque de viviendas sociales. Pero esta inversión no debe hacerse, como siempre hasta ahora, construyendo más, es más adecuado actuar sobre todo en base a las viviendas existentes en la actualidad, aplicando la rehabilitación y renovación de viviendas y edificios y, llegado el caso, mediante la adquisición de viviendas vacías (según datos del INE, del 18 de abril de 2013, el censo de viviendas vacías en 2011 era de 3.443.365, de las que el 84,9% estaban en buen estado). Con estas actuaciones se evitaría el desmedido expansionismo de las ciudades y facilitaría la aplicación de un urbanismo más atento a las necesidades de los ciudadanos, pudiendo mejorar su aspecto y sostenibilidad. Y, sobre todo, realizando el mayor esfuerzo en la vivienda social de alquiler.
A esta labor deberían aplicarse todas las administraciones públicas con aportaciones de suelo, subvenciones y promoviendo la constitución de promotoras sociales, públicas o no, pero sin ánimo de lucro. Sin olvidar que el objetivo prioritario son los hogares con dificultades para acceder a la vivienda en el mercado libre.
En el año 2021 las estadísticas poblacionales prevén cerca de 5.000.000 ciudadanos de edades comprendidas entre los 20 y los 30 años. Este es un segmento de la población muy afectado por los precios del alquiler y de venta de viviendas, además de ser el sector de población más afectado por la situación actual del mercado de trabajo. Como consecuencia, su emancipación y la posible formación de un hogar se retrasa, o sencillamente no llega nunca. Cómo ya he expuesto anteriormente, las repercusiones que todo ello tiene sobre la demografía y el futuro de nuestra sociedad justifican sobradamente la intervención del Estado, cuando menos, en el mercado del alquiler de viviendas.
Por otro lado, al problema de nuestra juventud y de nuestros mayores se suma el hecho de los flujos migratorios. Ante los que habría que responder mediante políticas que evitasen la concentración y formación de guetos que tienden a producirse por la actitud autoprotectora de los inmigrantes y por la organización espacial de los mercados de trabajo. Dichas políticas, entre las que debe estar la política de vivienda, deberían servir también para ayudar a contener el despoblamiento de zonas rurales, rehabilitando y construyendo viviendas para alquiler y recuperando oficios necesarios en la vida rural y que están cayendo en el olvido.
La Sentencia 152/1988 del Tribunal Constitucional estableció que la competencia exclusiva en materia de política de vivienda corresponde a las Comunidades Autónomas, pero ello no significa que el Estado no haga valer sus atribuciones de planificación y coordinación y control, llegando a convenios de colaboración con las CCAA mediante los que aporte recursos, proporcionales a las diferentes necesidades, que serán gestionados por los responsables de las diferentes regiones. A través de esa intervención el Estado debe atender, ante todo, al objetivo social de facilitar el acceso a la vivienda a los grupos sociales más necesitados, pero de forma indirecta puede buscar la creación de empleo y la reactivación de la actividad económica. Paralelamente debe tomar medidas para lograr una eficiente planificación urbanística, evitando la especulación con el suelo, controlando la oferta del mismo y dirigiendo las actuaciones a la consecución de unas poblaciones más humanizadas, más sostenibles y energéticamente más eficientes.
En atención a todo lo expuesto y por concretar, en mi opinión, el Estado debería intervenir acometiendo una serie de medidas tales como:
· Creación de suelo disponible para la edificación, por parte de los gobiernos locales o autonómicos, de viviendas sociales, mediante el establecimiento de un mínimo de edificabilidad (entorno al 30/40 %) para dichas viviendas. El fenómeno de la “hiperurbanización”, que se produjo previo a la crisis, podría ahora facilitar la obtención de suelo público a través de la SAREB[1].
· Lograr un parque de viviendas sociales del 15% de las viviendas consideradas principales. No considerando vivienda social las viviendas en propiedad, sino las construidas o rehabilitadas con la finalidad de ser alquiladas por un periodo mínimo de 30 años. Este alquiler social, para unidades de convivencia cuyos ingresos no superen 5/4 veces el IPREM (Índice Público de Renta de Efectos Múltiples), graduado según el número de miembros de la unidad (o 3 veces en caso de familia numerosa, minusvalías o dependencia), no debería superar la quinta parte de los ingresos totales de la unidad de convivencia.
· Ajustar las desgravaciones fiscales por adquisición de vivienda habitual, de tal manera que el total de las mismas no supongan más del 25% de la inversión estatal directa en vivienda. Limitando la concesión de las mismas a personas menores de 35 años, cuya unidad de convivencia no cuente con ingresos superiores a 5/4 veces el IPREM, graduado según el número de miembros de la unidad. Considerando un límite menor de ingresos (3 veces el IPREM) en caso de familia numerosa, minusválidos o personas dependientes. El valor de compraventa debería ser inferior 120.000 €.
· Hacer una normativa con marcado carácter social para regular y facilitar específicamente el alquiler a los jóvenes menores de 30 años con salarios menores a 3 veces el IPREM.
· Apoyar la rehabilitación de viviendas, renovación de edificios, la mejora de la accesibilidad y de la eficiencia energética, mediante subvenciones por vivienda que podrían oscilar entre los 10.000 y los 24.000 €, según el tipo de actuación, las circunstancias del solicitante y, en su caso, el nivel de ahorro energético conseguido.
· Renovación de la urbanización de espacios y de equipamientos públicos tanto urbanos como rurales, para dar una respuesta cualitativa a las necesidades de equipamientos y lograr un diseño urbanístico más social.
· Disponer de normativa para que, en casos de desahucio por falta de pago de alquiler o cuota de hipoteca por razones de imposibilidad objetiva, se puedan asignar urgentemente viviendas sociales en precario hasta la solución de la situación de la unidad de convivencia.
Evidentemente atender a todas estas medidas a largo plazo supondrá un esfuerzo presupuestario superior al que viene siendo habitual que, además de bajo, ha estado disminuyendo año a año últimamente, como se refleja en el Gráfico 1 [2].
Para paliar el problema de la vivienda en España expuesto hasta ahora y cumplir el mandato constitucional, no es exagerado proponer que la inversión estatal en vivienda se dirija prioritariamente a la vivienda social y que supere el 1% del PIB, o mejor, se acerque o alcance el 1,5 % del PIB como mínimo, como en la mayoría de los países europeos que tienen la solución a este problema mejor encarrilada (Gráfico 2).
Gráfico 1
Evolución de la inversión del Estado español en vivienda en proporción
con el PIB años 2000-15
Gáfico 2
LUIS BAILE ROY
[1] La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (SAREB) es una entidad privada creada para ayudar al saneamiento del sector financiero español, y en concreto de las entidades que arrastraban problemas debido a su excesiva exposición al sector inmobiliario. Su misión es gestionar y comercializar su cartera de activos valorados en 50.781 millones de euros en un plazo de 15 años. Popularmente ha recibido la denominación de banco malo, es decir de un banco capaz de limpiar los activos tóxicos de los bancos comerciales para proceder a su saneamiento.
[2] Maldonado Leal, Jesús. Tendencias recientes de la política de vivienda en España. Cuadernos de Relaciones Laborales. Ed. Complutense. 2016. Pág. 38
